“改善和租房轉(zhuǎn)購房的需求在增加，人們開始更為關(guān)心房子品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)?！倍辔环科筘?fù)責(zé)人在對今年房地產(chǎn)市場做分析時提出過類似看法。

面對這一變化，各房企積極提升產(chǎn)品力，主攻以大平層、洋房、別墅為主的高端業(yè)態(tài)。而原本就走高端精品路線的房企，則逐步加大對手中高端樓盤的推廣力度。

“相較于剛需市場，當(dāng)下豪宅表現(xiàn)更具韌性?！币晃惶旖蚍康禺a(chǎn)中介人士說，約他帶看融創(chuàng)旗下高端項(xiàng)目梅江壹號院的人很多，“報復(fù)式消費(fèi)往往最先聚焦中高端產(chǎn)品，高端品牌房企將備受關(guān)注，此時是配置主流城市高端房產(chǎn)這種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇期?！?/p>

改善需求進(jìn)階 房企力推高端業(yè)態(tài)

目前房地產(chǎn)行業(yè)正在有序復(fù)工、復(fù)產(chǎn)，成交量穩(wěn)步提升，新形勢下冷熱不均的現(xiàn)象也愈加明顯，具體表現(xiàn)為改善型需求旺盛，但剛需市場整體低迷。

克而瑞研究中心通過對112個重點(diǎn)城市監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2020年上半年，改善型需求進(jìn)階，100平方米以上中大戶型高端產(chǎn)品成交占比66.8%，較2019年凈增加1.35個百分點(diǎn)，其中120-140平方米戶型暫以0.78個百分點(diǎn)漲幅居首。

與此同時，剛需退坡，100平方米以下小戶型成交占比皆降，100平方米以下戶型成交占比33.2%，較2019年凈減少1.35個百分點(diǎn)，其中80-90平方米戶型暫以0.68個百分點(diǎn)跌幅居首。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，剛需客群更易受外界環(huán)境沖擊，基于居民收入預(yù)期下滑，部分剛需客群緩置業(yè)，購房周期明顯拉長。但對于富人而言，更傾向于將房子作為保值資產(chǎn)，以應(yīng)對全球經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，受到的影響并不大。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也印證了這一觀點(diǎn)，2020年上半年，豪宅市場明顯轉(zhuǎn)暖，千萬級豪宅成交增長明顯。112個重點(diǎn)監(jiān)測城市總價1000萬元以上豪宅共計成交14303套，同比增長15%

業(yè)界普遍認(rèn)為，更多人開始關(guān)注生活環(huán)境的安全性和健康性、開始思考什么樣的房子可以讓生活更美好，意識到家絕不等于簡單的房子，而是由環(huán)境、產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)共同組成的一套完整體系。改善的需求和租房轉(zhuǎn)購房的需求在增加，未來中高端樓盤會更受歡迎。

梅江壹號院等高端項(xiàng)目迎來機(jī)遇期

梅江壹號院一期效果圖

上述中介口中的梅江壹號院，位于天津南部，水上奧體、文化中心、梅江三大板塊黃金交匯處。

壹號院屬于融創(chuàng)高端產(chǎn)品系，據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，經(jīng)過多年的發(fā)展，目前也僅在16座城市建設(shè)了26座壹號院，天津梅江壹號院是融創(chuàng)的第22座壹號院。

據(jù)了解，融創(chuàng)對于壹號院的選址十分挑剔，需要是核心城市、核心土地、占據(jù)核心資源、高凈值人群集聚的土地?！拔覀儠試铱粗貐^(qū)域、地鐵網(wǎng)覆蓋、周邊產(chǎn)業(yè)集聚、靠近區(qū)政府這四大關(guān)鍵詞來定義一塊土地是否符合壹號院落地?！鄙鲜鋈趧?chuàng)內(nèi)部人士表示。

作為融創(chuàng)的大本營，天津是符合這些標(biāo)準(zhǔn)的。從天津的經(jīng)濟(jì)總量和財政實(shí)力來看，2017年天津GDP排名全國第六，財政收入排名全國第四。在政治地位上，天津是直轄市，高層對天津的發(fā)展給予了大量政策的傾斜，例如，京津冀協(xié)同發(fā)展，就是國家戰(zhàn)略之一。除此之外，天津教育資源豐富，是全國高考升學(xué)率最高的城市之一。

具體到項(xiàng)目所在地梅江，這里由梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)、衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)三大板塊組成，在天津這個缺水的北方城市，這個區(qū)域是城內(nèi)少有的擁有大型水域+大面積公園的板塊，依托3900畝梅江生態(tài)公園，水面占地約190萬平方米，臨近的水上公園有86萬平方米水域面積，也就是說，梅江水域面積將近是水上公園水域面積的2.5倍、杭州西湖2 倍。

而且現(xiàn)在梅江規(guī)劃居住人口僅15余萬人，容積率非常低，交通、購物、醫(yī)療、教育等配套完善，被視為是“高知、高產(chǎn)的高階層生活圈”。從地理位置上看，梅江壹號院距離天津市政府約3公里，距離奧城中心約3公里，距離梅江會展中心約4公里，軌道交通毗鄰地鐵7號線、10號線。

作為融創(chuàng)在天津最高端的項(xiàng)目，梅江壹號均價45000元，目前主推建筑面積約155-300平米的高層、小高層、洋房全系產(chǎn)品，是純粹的大戶型項(xiàng)目。

據(jù)了解，一期共有15棟樓，包括3棟24層到頂?shù)母邔雍?0棟15層、1棟13層、1棟14層至頂?shù)男「撸谑劢ㄖ娣e155-300平米，目前除2號與10號樓外，其他樓均已開售。

而在二期加入了洋房，幾乎都是建筑面積超過180㎡的超級大戶型，精裝修。包括建筑面積約186㎡的傳統(tǒng)四面寬朝南四居，約225㎡、252㎡的寬廳四居。目前洋房有3號樓與4號樓在售。整體來看，自2019年9月以來，已經(jīng)售出三分之二。

洋房186平方米效果圖

從整體設(shè)計來看，梅江壹號院是按照“薄如紙、靜如水、亮如燈”的理念打造，體現(xiàn)出中國宅院圍合的傳統(tǒng)居住理念，又配以后現(xiàn)代元素。

梅江壹號院的外立面設(shè)計由上海日清執(zhí)行董事任治國操刀，作為天津人，他將對天津的深刻理解與情感，融入了梅江壹號院等多個天津豪宅項(xiàng)目和網(wǎng)紅浪花藝術(shù)館的設(shè)計中。外檐運(yùn)用的是和住宅外立面相同的紅色陶板與月光銀色鋁板，代表著天津小洋樓的紅磚文化和摩天大樓的玻璃幕墻，融合了城市的歷史與現(xiàn)代。紅色陶板來自有著7000多年制陶史的陶都宜興，結(jié)合古老工藝與現(xiàn)代科技定制而成，優(yōu)選合格率僅為10%，與鋁板搭配，平衡陰陽，剛?cè)岵?jì)。

梅江壹號院的室內(nèi)設(shè)計由世界排名第三的設(shè)計公司“香港CCD”擔(dān)當(dāng)，在設(shè)計理念上，他們認(rèn)為家是心靈歸屬與情感聚合之處，只有讓家回歸“生活場所”的本質(zhì)，才能讓人感受到生活的品質(zhì)與生命的幸福感。所以在梅江壹號院的室內(nèi)裝飾部分，設(shè)計師針對大戶型的不同功能分區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)設(shè)計，通過材質(zhì)的變化勾勒出應(yīng)對各自不同功能的生活觸感。

整個社區(qū)的園林則是由太璞建筑原創(chuàng)人莊鎮(zhèn)光設(shè)計，他曾經(jīng)設(shè)計過西藏香格里拉酒店、上海悅榕莊酒店、臺北故宮博物館等園林藝術(shù)作品。整個社區(qū)呈現(xiàn)出一個具有人文美學(xué)且富有禪意慢生活的立體美學(xué)空間，可以滿足跨界交流、親子互動、身心安頓、游戲探索、休閑觀景等需求。

除引入美學(xué)理念，為社區(qū)制造強(qiáng)烈的儀式與秩序，梅江壹號院在顯性層面還引入一些足以“唯我獨(dú)有”的標(biāo)桿符號，比如稀缺水景、具有絕對領(lǐng)先性的園林面積等。

另外，“社區(qū)圈層化”，是梅江壹號院提出的景觀理念。一廊、一門、一座大宅院、一個生活館，六條景觀通軸，“五園九景”的體系是在按照星級酒店后花園的標(biāo)準(zhǔn)來打造真正的一步一景。讓“社區(qū)圈層化”，在不經(jīng)意間的轉(zhuǎn)角、景觀節(jié)點(diǎn)處都能夠?qū)崿F(xiàn)。

值得一提的是，梅江壹號院入選成為2020亞洲十大超級豪宅，據(jù)了解天津的開發(fā)商有實(shí)力嗎，從2010年創(chuàng)辦至今，這一排行榜已經(jīng)評選了10屆，成為全球范圍內(nèi)擁有高識別度和含金量的國際大獎。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)斌認(rèn)為，在戶型設(shè)計、園林景觀、物業(yè)服務(wù)、配套資源等各項(xiàng)人居體驗(yàn)上，融創(chuàng)梅江壹號院作出了不少創(chuàng)新、微創(chuàng)新或者改造、升級。如何撬動高端市場，顯然已成為各家房企最迫切要深鉆的課題。

融創(chuàng)的“高端精品路線”方法論

梅江壹號院營銷中心實(shí)拍

事實(shí)上，早在2008年，當(dāng)大多數(shù)房企還在拼命圈地擴(kuò)張時，融創(chuàng)已將“區(qū)域聚焦和高端精品”作為戰(zhàn)略定位，聚焦一二線城市，走高端精品路線。

資料顯示，融創(chuàng)先后打造出“壹號院”系、“桃花源”系、“府”系等多個標(biāo)桿項(xiàng)目，已占據(jù)了北京、上海、杭州、重慶、天津等城市高端市場的近一半份額。

融創(chuàng)方面表示，之所以走高端精品路線，是因?yàn)闃鞘邢滦?，房地產(chǎn)企業(yè)必須精耕細(xì)作，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展階段。

對于融創(chuàng)的定位，外界頗為好奇，面對眾多選擇天津的開發(fā)商有實(shí)力嗎，融創(chuàng)如何保持高端？

對此，融創(chuàng)內(nèi)部曾做過總結(jié)，融創(chuàng)一貫堅持在最好的土地，把握最佳城市資源，打造最好的產(chǎn)品。對于拿地的原則，他們總結(jié)了幾個關(guān)鍵詞：要么在江邊、海邊、山頂上，要么在森林、公園、市中心。

融創(chuàng)內(nèi)部表示，做高端項(xiàng)目，首先要尊重土地，而尊重土地既考驗(yàn)開發(fā)商對這塊土地的深度理解，也考驗(yàn)著開發(fā)商超強(qiáng)的設(shè)計能力?！耙獮槊繅K土地量身定做，每塊土地都有特定的客戶群，只有個性化的產(chǎn)品，才能讓每個項(xiàng)目的客戶都會享受它獨(dú)特的價值，才能最終打動高端人士。”

在此基礎(chǔ)上，要深度調(diào)研客戶需求，融創(chuàng)方面表示，融創(chuàng)調(diào)研過上百萬個高端客戶需求，會幾百上千次的反復(fù)調(diào)整設(shè)計方案，只為將產(chǎn)品設(shè)計、園林設(shè)計等各方面發(fā)揮到極致，巧妙地去連接城市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)。高端客戶不會因?yàn)槟阌刑鄡?yōu)點(diǎn)而買你的房子，但他們會因?yàn)橐粋€不好的點(diǎn)，而不買你的房子。

與此同時，軟性服務(wù)也要跟上，必須打造與高端硬件相匹配的、長期持續(xù)的高端生活服務(wù)，才能形成完整的高端產(chǎn)品競爭力。融創(chuàng)方面認(rèn)為，現(xiàn)在是投資美好生活的最好時機(jī)，因?yàn)樵谥袊M(fèi)升級的宏觀背景之下，人們對生活品質(zhì)有著更高更好的訴求，企業(yè)理應(yīng)順應(yīng)市場變化。

“高端房產(chǎn)具備投資居住雙屬性，可利用杠桿投資，在全球量化寬松預(yù)期下，抵抗通脹；未來需要資金時，作為風(fēng)險準(zhǔn)備資金，還可解決變現(xiàn)問題。”一位地產(chǎn)投資領(lǐng)域人士表示，高端優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的發(fā)展和需求是全球趨勢，中國如何進(jìn)行高端地產(chǎn)投資，從而實(shí)現(xiàn)財富的快速積累才是明智的投資選擇。

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責(zé)任編輯：天津房價