9月11日，福州發(fā)布取消房地產(chǎn)市場限購新政的午夜，五城區(qū)限購政策一出，當(dāng)?shù)胤科蟊硎荆?quot;應(yīng)該有希望二套需求被限制和釋放"。

　　自強(qiáng)勢二線南京打響全面放開限購的 "第一槍 "后，僅9月11日，濟(jì)南、青島等三大城市相繼發(fā)布樓市限購新政，緊隨其后的多個二線熱點城市蘇州的熱點城市也表示將優(yōu)化樓市政策。

　　事實上，在過去的半個月里，樓市優(yōu)化政策進(jìn)入加速落地階段，目前已有超20省市出臺政策近30條，接近8月政策頻次半數(shù)。在限購政策方面，包括蘭州、東莞、佛山、嘉興等在內(nèi)的10個城市全面取消限購;同時，曾卡住改善需求的“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策也在北上廣深迅速落地。

　　華泰證券認(rèn)為，7月以來住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，需求端放松步步深入，強(qiáng)化托底房地產(chǎn)市場的決心，預(yù)計二線及以下城市將有望迎接全面放松，一線城市也有望局部寬松，與其他政策形成合力，穩(wěn)定房價預(yù)期和購房需求。

　　“大招”既出，不少城市形成了積極的反饋。全面取消限購后的南京，有項目來訪回升超30%;亦有項目在周末成交超4000萬;另有機(jī)構(gòu)調(diào)研顯示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后一周后，多城來電來訪量有所提升。也有多位受訪人士反饋，當(dāng)前市場有所起色，短期來看，市場會迎來一定的復(fù)蘇。

　　一天多城放開限購

　　在福州之前，兩個北方城市濟(jì)南、青島也同日官宣取消限購。

　　9月11日，山東濟(jì)南市、青島市相繼調(diào)整購房政策。其中，濟(jì)南取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制;青島也發(fā)布通知稱，將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購區(qū)域。至此，兩個城市均在全域范圍內(nèi)取消限購。

　　同樣也是在11日，華東熱點城市蘇州召開新聞發(fā)布會，明確表示為滿足改善性住房需求，對于購買120平方米及以上商品住房不再進(jìn)行購房資格審核，以保障和解決更多剛性住房需求人群，新市民、青年人、新就業(yè)人群、常住人口等適用同等政策。

　　蘇州當(dāng)?shù)厥袌鋈耸肯蛴浾弑硎?，“此政策目的即是放松限購，具體細(xì)則預(yù)計很快推出?！蹦撤科笤谔K州一項目的營銷主管表示，目前還不清楚是針對首套還是全面放松，后者的政策力度較強(qiáng)，整體影響可期。

　　事實上，8月末以來，許多城市核心區(qū)放松限購的節(jié)奏提速。浙江省嘉興市是首個全面取消限購的城市，此后大連、沈陽也在取消限購方面有所動作。但真正引發(fā)市場關(guān)注的則是南京。

　　9月7日，南京正式發(fā)文解除玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)的限購。隨著核心四城區(qū)的松綁，南京全域放開限購，成為8月末以來全面放開限購的第四城。這也是南京自2016年限購以來，再度全面放開限購。

　　回顧本輪周期松綁政策可以發(fā)現(xiàn)，許多城市的限購放松是一個從點到面、從外圍到核心遞進(jìn)的過程。以南京為例，2022年4月以來放松限購的頻次達(dá)到8次，放松區(qū)域從六合、溧水區(qū)，再擴(kuò)散到產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，最后到全域，購房門檻方面從降低外地戶口社保年限要求，再到放松家有二孩及以上、60歲以上老人的家庭限購，最終不限人群。

　　目前尚未完全放松限購的蘇州也以類似的方式，從城市外圍區(qū)域向核心城區(qū)逐步對限購予以松綁;9月初，天津也將住房限購區(qū)域縮小至僅市內(nèi)六區(qū)。

　　華泰證券在近期的一份研報中指出，2022年以來二線城市針對局部區(qū)域、局部人群的限購放松已經(jīng)十分密集，如今南京作為強(qiáng)二線城市全域放開，具有風(fēng)向標(biāo)意義。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，接下來為進(jìn)一步實現(xiàn)穩(wěn)需求，各大城市將加快放松限購的步伐。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，對限購政策進(jìn)行優(yōu)化，有利于釋放更多購房需求，進(jìn)一步修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌鲱A(yù)期，鞏固當(dāng)前市場企穩(wěn)修復(fù)態(tài)勢，特別是核心二線城市，政策效果或相對較好。

　　陳文靜預(yù)計，未來二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化過去市場過熱階段出臺的樓市政策，進(jìn)一步放松限購政策，不排除將有更多城市全面取消限購。一線城市或采取因區(qū)施策的方式，優(yōu)化非核心區(qū)限購政策，同時結(jié)合人口、人才政策，對多孩家庭、老年家庭給予更大政策支持，也是支持合理購房需求的重要方向。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，截至9月11日，有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟(jì)南、青島、福州等9城，已全面取消了限購政策。

　　市場緩慢修復(fù)

　　除了對限購的松綁之外，近期各地亦有多重大手筆政策祭出，尤以“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地為典型。8月30日，廣州、深圳兩地率先落地執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，兩天后，北上兩城亦全面跟進(jìn)執(zhí)行，力度超出市場預(yù)期。據(jù)億翰智庫，截至9月6日，一線城市之后，本輪已有30余個二三四線城市跟進(jìn)本輪“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

　　目前來看，各類樓市松綁組合拳效果已所有顯現(xiàn)，部分城市反應(yīng)迅速。根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，各類松綁政策執(zhí)行后，全國置業(yè)意愿提升了15個百分點，北上廣深均提升明顯，其中北京、上海均提升20個百分點左右。

　　上海一新房項目銷售主管向記者表示，新政實施以來的到訪成交增量都很可觀。記者獲取的一份調(diào)研報顯示，招商蛇口在上海新政落地兩天后，成交了超1.5億元，總來訪數(shù)量較政策前一周翻倍。

　　另一大型連鎖中介人士也告訴記者，近期新房、二手房的帶看量都明顯增加，“市場本身就有一定的客戶量，新政激發(fā)了一些本來沒有需求或是沒有著急進(jìn)入市場的客戶，同時，有很多客戶的預(yù)算提了上來”。該中介人士向記者透露，上周有一天二手房網(wǎng)簽達(dá)到了700多套，“按照這樣的節(jié)奏，這個月的成交量或許能達(dá)到2萬套”，但目前仍處于去庫存的階段，尚未恢復(fù)到很理想的狀態(tài)。

　　另有TOP20房企內(nèi)部人士表示，在剛過去的周末，深圳市場成交確實比之前有提升，成交套數(shù)多出約摸20%-30%;北京市場“也賣得很好”，有公司一次性團(tuán)購了幾十套房源。

　　在放開限購的南京，某華東房企內(nèi)部人士向記者表示，在全面取消限購后的第一周，南京項目來訪回升超30%，疊加營銷加碼，主城區(qū)及近遠(yuǎn)郊項目熱度均有大幅提升。中海旗下一項目周末銷售額超4000萬。

　　不過，也有房企人士反饋，其公司位于南京雨花區(qū)的一合作方操盤項目，在新政后來方有少許的提升，轉(zhuǎn)化尚沒有大的改善。上海一外環(huán)新房項目負(fù)責(zé)人透露，新政第二周的來訪成交出現(xiàn)了較為明顯的下滑。

　　事實上，歷經(jīng)了年初“脈沖式”的小陽春，業(yè)內(nèi)對這輪政策的效用抱持著較為理性的態(tài)度，市場能復(fù)蘇到何種程度，多位受訪人士表示“不好說”。

　　上述華東房企內(nèi)部人士認(rèn)為，目前影響二三線城市的主要還是未來房價預(yù)期、個人收入穩(wěn)定性，限購并非當(dāng)前不出手的主要原因。上述福州房企人士也向記者表示，政策起作用的關(guān)鍵還是在于信心，同時還有首付兩成等政策未落地，“客戶也會等”，他預(yù)計，政策組合拳還需要一段時間發(fā)酵，見效或要2-3個月的時間。

　　某華南房企市場負(fù)責(zé)人向記者分析稱，當(dāng)前政策底已出現(xiàn)，情緒上會打一波雞血，但因為市場基本面不佳，低迷也許還會持續(xù)一段時間;同時伴隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，大約在半年到一年之后，市場庫存逐步減少，市場才能開始上行。

　　華泰證券在上述研報中也明確指出，從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪托底政策的重要環(huán)節(jié)。上一輪周期中，二線城市解除限購的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽三城也在此時解除，并在政策落地的次月均實現(xiàn)了銷售面積同比增速的收窄。

　　然而，直到半年后的2015年3月，上述三個城市的銷量同比增速才開始明顯增長，均價同比增速也出現(xiàn)了半年的滯后，基本出現(xiàn)在2015年9月。 上述研究報告指出，"總體來看，限購全面取消與政策組合拳的疊加可能會確認(rèn)市場觸底反彈，但距離基本上升趨勢的確立仍需時日"。

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