天津東麗樓盤-『天津東麗哪里的房子最值得買』

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那咱們就把東麗區(qū)各版塊來個(gè)大盤點(diǎn)，根據(jù)購房者的訴求，來選擇在哪個(gè)版塊買房最合適。

第一篇：東麗區(qū)的基本概況，客觀分析東麗的優(yōu)勢(shì)以及劣勢(shì)。

ü 區(qū)位：位于天津市中部偏東，地處津城、濱城發(fā)展主軸，東接濱海新區(qū)核心區(qū)，西連中心城區(qū)。因此同時(shí)具有承接市區(qū)外溢、濱海新區(qū)輻射的雙重區(qū)位優(yōu)勢(shì)。（根據(jù)東麗的區(qū)位，可以判斷購房客戶可以輻射河?xùn)|、濱海兩個(gè)區(qū)域）

ü 產(chǎn)業(yè)：東麗區(qū)總面積477.34平方千米，其中225平方千米納入濱海新區(qū)（即空港經(jīng)濟(jì)區(qū)），空港以航空制造、電子信息和精密機(jī)械等為特色，聚集了較多的世界500強(qiáng)高端裝備制造企業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)。因空港定位高、教育醫(yī)療等級(jí)高，房?jī)r(jià)也高，因此空港產(chǎn)業(yè)人口會(huì)外溢到東麗的華明鎮(zhèn)、東麗湖等剛需板塊。

ü 交通：東麗區(qū)航空優(yōu)勢(shì)突出，天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)地處東麗區(qū)中心地段，是華北地區(qū)第二大國際航空港，T3航站樓已獲批建設(shè)，航班規(guī)模進(jìn)一步加大。因此，航空相關(guān)就業(yè)人口會(huì)就近在東麗區(qū)買房安家。

ü 人口：七普東麗區(qū)常住人口85.7萬人，在環(huán)城四區(qū)中是人口數(shù)量最少、也是人口增長最慢的區(qū)域。（1）在吸引外省市落戶方面，東麗房?jī)r(jià)不及津南有優(yōu)勢(shì)（津南天嘉湖、八里臺(tái)房?jī)r(jià)不過萬，東麗區(qū)沒有那么低的價(jià)格）；（2）在吸引北漂買房方面，東麗位置不及西青有優(yōu)勢(shì)（西青有天津南站，高鐵35分鐘到達(dá)北京南站）；（3）在承接市區(qū)外溢方面，西青更有優(yōu)勢(shì)，其上游南開區(qū)人口多、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，而且西青區(qū)設(shè)有華苑高新區(qū)，聚集了全市近7成的高新企業(yè)，就近買房置業(yè)的需求旺盛。（4）北辰區(qū)的發(fā)展和地位，基本與東麗區(qū)類似，所以兩區(qū)人口增長都不高。

第二篇：東麗區(qū)樓市的特點(diǎn)？適合哪些客戶買房？

ü 看一組樓市成交數(shù)據(jù)：2021年1-11月，環(huán)城四區(qū)中，成交單價(jià)最高的是西青區(qū)，約23000元/平米；其次是東麗區(qū)，約17000元/平米；北辰區(qū)第三，均價(jià)16500元/平米，津南區(qū)均價(jià)最低，約13700元/平米。成交量最高的是津南區(qū)，約140萬平方米；西青與北辰基本相當(dāng)，約93萬平方米，東麗區(qū)最少，約50萬平方米。

ü 在環(huán)城四區(qū)中，東麗區(qū)樓市的存在感不強(qiáng)。房?jī)r(jià)比肩西青，卻沒有西青區(qū)的強(qiáng)收入水平；房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于津南，所以很難吸引外地人口落戶。東麗區(qū)板塊過于分散，缺乏主力大盤支撐。而北辰是集中開發(fā)完鐵東路，再有南倉板塊接替上，宜興阜遠(yuǎn)洋未來城一個(gè)超級(jí)大盤的成交量東麗區(qū)，能達(dá)到東麗區(qū)成交量的三成。

ü 通過以上東麗區(qū)屬性、樓市特色，可以判斷東麗區(qū)的買房主力客群是本地人+東麗就業(yè)新天津人+河?xùn)|區(qū)外溢改善，極少量的外地落戶需求。

第三篇：東麗區(qū)各板塊四個(gè)維度的分析，買房如何選板塊？

針對(duì)主力購房客群訴求排序，對(duì)板塊成熟度、交通導(dǎo)入、房?jī)r(jià)梯度、學(xué)區(qū)配套四個(gè)方面，進(jìn)行多因素分析，根據(jù)購房者置業(yè)訴求排序，看看在東麗區(qū)如何選擇板塊？

一、東麗區(qū)各板塊自西向東外擴(kuò)式發(fā)展，各板塊成熟度情況（圖3）：

ü 新立的板塊：是東麗區(qū)發(fā)展最早、最成熟的居住區(qū)，東麗區(qū)的行政、文體、商業(yè)中心。

ü 津?yàn)I大道沿線板塊：緊鄰河?xùn)|區(qū)，享有河?xùn)|萬達(dá)愛琴海商圈，天津市第三中心三甲級(jí)醫(yī)院，板塊開發(fā)近十年，居住配套逐漸成熟。

ü 衛(wèi)國道沿線板塊：主要是程林莊、李明莊片區(qū)，以還遷房為主，城市界面及形象有待提升，但板塊的核心賣點(diǎn)是地段價(jià)值東麗區(qū)，位于外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)位，距離河?xùn)|近、距離機(jī)場(chǎng)也最近。

ü 金鐘街板塊：緊鄰老外環(huán)線，2013年最早啟動(dòng)安置房。2019年正式進(jìn)入商品房項(xiàng)目開發(fā)，片區(qū)有北方五金城、物流園、小型廠房，一定程度上影響板塊的城市界面。

ü 華明鎮(zhèn)板塊：居住成熟度已經(jīng)非常高，但是與市區(qū)相對(duì)割裂，被空港吸附較嚴(yán)重。

ü 東麗湖板塊：郊區(qū)大型板塊，整體規(guī)模很大，但配套嚴(yán)重缺失。距離市區(qū)較遠(yuǎn)，板塊出讓交通不便利，以在空港上班的剛需、以及市區(qū)養(yǎng)老為主。

ü 軍糧城板塊：內(nèi)生性板塊，鎮(zhèn)域級(jí)配套，滿足居住生活配套。

二、東麗區(qū)各版塊交通導(dǎo)入情況（圖4）

ü 新立板塊：板塊有雙地鐵，輕軌9號(hào)線是目前連接天津站與濱海新區(qū)的唯一軌道交通，具有非常重要的地位。地鐵11號(hào)線正在建設(shè)，將在2024年可以開通運(yùn)營。津塘公路是連接市區(qū)與濱海的不收費(fèi)道路交通。

ü 津?yàn)I大道沿線板塊：地鐵4號(hào)線，將在2021年底開通運(yùn)營，指日可待。津?yàn)I大道為東部快速路，津?yàn)I高速20分鐘達(dá)到濱海，高速交通便捷。

ü 衛(wèi)國道沿線板塊：地鐵2號(hào)線，已經(jīng)運(yùn)營，是濱海機(jī)場(chǎng)通往天津站、鼓樓等的重要東西線路。衛(wèi)國道快速路是承接河?xùn)|外溢的道路交通骨架。

ü 金鐘街板塊：地鐵6號(hào)線，已經(jīng)運(yùn)營，是連接?xùn)|麗、河北、紅橋、南開、河西、西青的一條線路，該條線路的作用及人流量遠(yuǎn)不及9號(hào)線、2號(hào)線。

ü 華明鎮(zhèn)板塊：交通真的不是很方便，現(xiàn)狀沒有地鐵。規(guī)劃有地鐵13號(hào)線，預(yù)計(jì)2026年通車，真的很遙遠(yuǎn)了。

ü 東麗湖板塊：交通非常擁堵，東麗湖居住人口非常大，唯一的主干道出口是東麗大道，常年擁堵。片區(qū)沒有地鐵規(guī)劃，被軌交忘記的板塊。

ü 軍糧城板塊：板塊對(duì)外交通不方便，被鐵路線割裂，到津塘路要過地道。板塊距離輕軌9號(hào)線站點(diǎn)非常遠(yuǎn)，步行不可及。

ü 根據(jù)以上的道路交通骨架、地鐵交通線路，各位買房人可以參考自己的工作生活圈，對(duì)照選擇。

三、東麗區(qū)各版塊，可以分為三個(gè)房?jī)r(jià)梯隊(duì)（圖5）：

ü 第一梯隊(duì)：外環(huán)線內(nèi)的衛(wèi)國道板塊、津?yàn)I大道板塊，緊鄰?fù)猸h(huán)線的新立板塊，單價(jià)在2.0-2.4萬元/平方米，按照最小80平米計(jì)算，總價(jià)門檻是160萬元；

ü 第二梯隊(duì)：緊鄰?fù)猸h(huán)線的金鐘街板塊、華明鎮(zhèn)板塊，單價(jià)1.6-1.7萬元，按照最小80平米計(jì)算，總價(jià)門檻128萬元；

ü 第三梯隊(duì)：遠(yuǎn)郊板塊，東麗湖、軍糧城，單價(jià)在1.1-1.2萬元，按照最小80平米計(jì)算，總價(jià)門檻88萬元。

四、東麗區(qū)各版塊學(xué)區(qū)配套情況（圖6）

ü 新立板塊：有東麗區(qū)比較好的公立教育資源，對(duì)口麗澤小學(xué)、鑒開中學(xué)。

ü 津?yàn)I大道沿線板塊：分項(xiàng)目對(duì)口學(xué)校不同，像東方和府就是張貴莊小學(xué)（普?。蠔|金茂智慧科學(xué)城，引入了南開公能小學(xué)，預(yù)計(jì)2022年投入使用。

ü 衛(wèi)國道沿線板塊：全部是東麗區(qū)普小、普通中學(xué)，沒有學(xué)區(qū)概念。

ü 金鐘街板塊：分項(xiàng)目對(duì)口學(xué)校不同，中交城東春曉引入逸陽文思小學(xué)，其他項(xiàng)目配套的是金鐘街小學(xué)、大畢莊中學(xué)，沒有學(xué)區(qū)概念。

ü 華明鎮(zhèn)板塊：普小、普通中學(xué)，沒有學(xué)區(qū)概念。

ü 東麗湖板塊：有民辦北大附中東麗湖學(xué)校、公立華僑城實(shí)驗(yàn)，近期在中建玖棠府引入了實(shí)驗(yàn)小學(xué)東麗湖學(xué)校。整體來說，學(xué)區(qū)概念不強(qiáng)，滿足有學(xué)上的需求。

ü 軍糧城板塊：軍糧城小學(xué)、軍糧城中學(xué)，沒有學(xué)區(qū)概念。

至此，東麗區(qū)各版塊的大概情況有了一定的描述，具體選擇哪個(gè)新房項(xiàng)目，就需要對(duì)房企品牌、產(chǎn)品配置、戶型優(yōu)劣、園林特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)等方面深入研究。

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