針對大部分外地客戶，來天津購房一頭霧水，不知道從何下手從這幾年從咨詢的情況來看，大家的問題大同小異，所以我希望用一段時間，編寫一系列的關(guān)于外地人如何在天津買房的文章，希望對各位有所幫助，因文筆水平有限，文章以數(shù)據(jù)和圖片，以及白話文為主，希望大家多多指教。

1.天津限購，限貸，落戶政策

2.中考政策以及學區(qū)政策

3.天津市行政區(qū)域劃分

4.天津各區(qū)房價地圖及走勢

5.天津市商業(yè)，就業(yè)中心

6.明確購房需求、不同預算，不同選擇

一、天津限購，限貸政策

來天津買房之前我們必須要清楚，當前天津購房的限購，限貸政策，確定自己是否有購房資格，然后根據(jù)預算，貸款資格，再去選擇區(qū)域，板塊，房源。

自從2017年4月份至今，天津一直實行限購政策，對于外地人，想在天津獲取購房資格，兩種方式：落戶和在津工作（滿兩年社保和個稅）。當然濱海中關(guān)村和寶坻中關(guān)村在職員工，有新的購房政策。這個政策涉及面比較少，我就一帶而過了，想詳細了解的可以私信我。

解釋一下濱海新區(qū)不限購的意思，指的是滿足本市戶籍或者外省戶籍兩年社保、個稅，購買濱海新區(qū)的房子不限套數(shù)。換句話說，有錢隨便買，想買多少買多少！但是濱海新區(qū)限貸！正是因為濱海新區(qū)一直不限購，再加上距離市區(qū)比較遠，客戶需求量比較少，我很少關(guān)注濱海，所以對于濱海的問題，我后面就很少介紹了。還有一個理由，不限購的我覺得不價值不大。

下面介紹一下限貸政策。

關(guān)于貸款政策，我總結(jié)一下就是，天津貸款政策就是認天津的房子，認全國的貸款記錄。

舉個例子，你在外地有多少套房子都沒事，在天津還可以買，按照限購政策購買，但是貸款政策是看你的征信報告記錄，外地有一條貸款記錄，天津買房貸款，算二套，有兩套，算三套，拒貸。

注意：在這有一些問題：

1.外地有一套公積金貸款，天津買房算幾套？

查詢征信報告，不顯示，就可以算首套貸款，首付三成。（身邊成功案例比較多）

同理，外地有兩套公積金貸款記錄的，重點看征信報告。

2.外地有一套商業(yè)貸款記錄，已經(jīng)還清，天津貸款算幾套？

有記錄就算二套。

3.外地有兩套商貸貸款記錄，都已經(jīng)還清，天津買房算幾套？

還是算二套。

4.外地有兩套商貸貸款記錄，一套在還，一套還清，天津買房算幾套？

還是算二套，首付六成。

5.外地有兩套商貸，再還，天津買房算幾套？

算三套，拒貸，需要全款。

但是還想貸款買房，那你就需要自己想辦法了，記得民政局辦理業(yè)務需要提前預約。

天津落戶政策

主要分海河英才和積分落戶，大部分外地客戶都是先通過海河英才落成集體戶，就可以擁有購房資格，而積分落戶，主要針對本地工作的外地人。

關(guān)于海河英才落戶，簡單總結(jié)，符合要求，自己辦理，不符合要求，可以通過其他渠道辦理，當然有問題可以隨時私信我。

全日制本科，研究生，大專，比較容易落戶，中專，技校落戶難度比較大，沒有學歷的幾乎是難上加難了。

去年7月份海河英才落戶政策再有調(diào)整，全部線上提交材料，審核，流程簡化。

但是新系統(tǒng)可以查到異地社保，對于外地有工作的，辦理難度增加，一旦查出來被駁回，半年內(nèi)不得申請。所以各位客戶要謹慎辦理。據(jù)得知，外地從事事業(yè)單位，公務員，國企，央企的工作人員，已經(jīng)很難再落戶天津了塘沽房價能優(yōu)惠多少，所以建議各位符合要求的客戶，早辦理，早省心。

本地工作的外地客戶，如果已經(jīng)買完房，在天津正常繳納社保個稅，可以通過積分落戶辦理天津戶口，下圖是積分表，滿足110分就可以申請，說到這里，北漂的客戶們，也是感慨，相對北京的積分落戶，天津的積分落戶還是非常簡單，所以建議北京工作的客戶，可以提前給自己辦理天津戶口，如果拿不到北京戶口，也給自己和孩子留條退路，畢竟，天津戶籍的高考優(yōu)勢，也是非常明顯的。

此時需要介紹一下：天津戶口的最大優(yōu)勢是什么？

高考優(yōu)勢！

為什么？

因為高考考生少，高校多，本科錄取率高！

天津市行政區(qū)域劃分

市內(nèi)六區(qū)：和平，河西，南開，河東，河北，紅橋

環(huán)城四區(qū)：西青，北辰，東麗，津南

遠郊五區(qū)：薊州，寶坻，武清，靜海，寧河

濱海新區(qū)：包括塘沽，漢沽，大港，開發(fā)區(qū)，空港，高新區(qū)等區(qū)域

為什么要介紹一下區(qū)域劃分，因為這涉及到孩子上學的學校和中考報名政策。市內(nèi)六區(qū)的房價為什么貴和這個有直接關(guān)系。

上圖是天津市上學政策一覽圖，重要的是小學和中考，因為天津市重點小學資源，主要集中在天津市內(nèi)六區(qū)，其他區(qū)近年來也在努力提升，但是市內(nèi)六區(qū)的教育資源還是可以吊打其他區(qū)，而市區(qū)中，小學，初中教育資源最好的非和平區(qū)莫屬，河西，南開其次。

先來一張圖，來佐證天津市優(yōu)質(zhì)教育資源都在哪里。

當然也有人會說濱海生態(tài)城，塘沽，環(huán)城四區(qū)，遠郊五區(qū)都有不錯的學校啊，對，沒有錯，這幾年，其他區(qū)的成績確實不錯，但是綜合水平，還是市區(qū)最好，這個毋庸置疑。

上圖標有海教園，最近也是新聞不斷，可能要劃為津南區(qū)，如果后期劃為津南區(qū)后，園區(qū)自建高中，報考市區(qū)高中可能名額縮減，或者取消，都將是一個未知數(shù)，所以，如果考慮市區(qū)上高中，建議還是購買市區(qū)房產(chǎn)，哪怕是老破小，也是最保險的。

哪有那么多好事，都讓你占了，在買房的事情上，我們還是要謹慎，再謹慎。

天津市區(qū)戶口的優(yōu)勢就是中考優(yōu)勢！

因為市區(qū)考生少，整體報考，學校多，錄取率高！

為了孩子考好高中來天津上學，首選還是市區(qū)購房！貴有貴的道理。

關(guān)于初中、高中轉(zhuǎn)學問題，而很多家長也都在問什么時候轉(zhuǎn)學最好，其實這沒又最佳答案，每個孩子情況不一樣，有的家長是奔著學校來天津的，有的是奔著天津高考優(yōu)勢來的，所以作為家長，要明白自己孩子的情況。

天津各區(qū)房價

說完區(qū)域介紹，我們介紹一下各區(qū)的房價，既然和平區(qū)教育資源那么好，房價當然也是一分錢，一分貨。首先我們先看一下天津2015年至今，房價走勢，數(shù)據(jù)表明，自2017年4月份調(diào)控以來最高峰到現(xiàn)在，整體房價跌了20%左右。第二圖的漲跌幅證明了政策波動帶給房價的影響，17年4月之前沒有出現(xiàn)調(diào)控政策之前，漲幅一路上升，18年5月出現(xiàn)海河英才落戶政策，又出現(xiàn)了一波上漲，直到19年9月，由漲變跌，直到現(xiàn)在。（論政策對房價的影響的重要性）

當然并不是天津所有區(qū)域，板塊都跌了，例如和平區(qū)，河西，南開等市區(qū)重點小學學區(qū)房，房價不降反升。

看來不讓孩子輸在起跑線上的理想，讓學區(qū)房的需求依然旺盛，不過今年北京西城的學區(qū)房政策也在改變現(xiàn)狀，很多學區(qū)房房價都有所回落，加上近日天津和平區(qū)教育集團化的新政策，會不會改變這種狀態(tài)，那就需要看集團化教育的效果了。

除了二手房，新房方面，市區(qū)熱點板塊，熱點項目，以及西青，寶坻城區(qū)，武清，濱海一些熱點板塊的房價，表現(xiàn)還不錯，跌幅不大，去化率很高。

有跌的少的，就有跌的多的，例如靜海團泊湖，透心涼。所以買房需要謹慎，不能只看價格，更不能聽規(guī)劃，天津的規(guī)劃，聽著聽著就沒了，前幾天地鐵13號線，一期線路修改，本來通往西青精武鎮(zhèn)的線路，改成了向西進入空港了，你說買了房子的客戶，心塞不心塞，本來有盼頭的事情，突然又沒了，所以在天津買房，能看實際的就看實際的，不要拿別的城市的發(fā)展思路來看待天津，說句實話，我也不清楚天津發(fā)展的重點到底在哪里.

雖然說天津市的發(fā)展是由市區(qū)，濱海雙中心線狀發(fā)展，但是由于兩個地方距離比較遠，市區(qū)人口外溢流向濱海的又很少，目前只有一條9號線鏈接市區(qū)和濱海，加上之前濱海經(jīng)濟數(shù)據(jù)縮水，現(xiàn)在扶持政策等問題，濱海近幾年發(fā)展并不搶眼，所以很對規(guī)劃和美好都停留在想象里，所以，天津買房就根據(jù)需求和現(xiàn)有配套買，別聽規(guī)劃！

天津市各區(qū)

僅供參考

注意：如果是重點學區(qū)房，新房，次新房，房價會高于均價

如果是老破小，普通小學，本區(qū)比較偏的位置，價格低于均價

大家根據(jù)自己預算，選擇適合自己的區(qū)域，板塊，然后進行購房選擇。

下面我會根據(jù)天津的學校，就業(yè)，商業(yè)中心的分布，解釋一下，房價不同的原因。

天津市主要的就業(yè)中心

和平區(qū)小白樓CBD、南開華苑科技園、濱海新區(qū)空港經(jīng)濟區(qū)，和濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。我們也可以自己通過百度地圖，在早晚高峰時間，搜索熱力圖，就會發(fā)現(xiàn)天津市的幾個熱點板塊，不是就業(yè)中心，就是商業(yè)中心。

其中空港經(jīng)濟區(qū)緊鄰環(huán)城四區(qū)東麗區(qū)，河東區(qū)。華苑科技園位于南開區(qū)和西青區(qū)中間。

而天津的商業(yè)中心位于和平區(qū)的濱江道，天津市政府位于河西區(qū)，天津大學，南開大學老校區(qū)位于南開區(qū)。

商業(yè)繁華意味著人口聚集度高，就業(yè)機會多意味著消費水平高，所以天津市區(qū)的發(fā)展程度，以海河為界限，是南強北弱，房價也是南高北低，雖然北部新區(qū)要劃為新外環(huán)內(nèi)，但是房價還不如環(huán)外的津南和西青。

環(huán)城四區(qū)里，西青憑借產(chǎn)業(yè)和承接河西，南開外溢人口，房價是最高的，發(fā)展也是最快的，東麗區(qū)津濱大道板塊和開發(fā)區(qū)房價也不低，也是受河東外溢，空港經(jīng)濟區(qū)就業(yè)中心居住需求，以及9號線通勤濱海新區(qū)，房價都不算低，城市面貌比較成熟。

上面聊的就業(yè)中心和商業(yè)中心，除了解釋一下各區(qū)房價高低之分，還有就是為了后期來天津發(fā)展的外地客戶，了解一下自己就業(yè)選擇區(qū)域，方便自己選擇置業(yè)目標，畢竟現(xiàn)在置換成本比較高，如果有一天來天津發(fā)展了，別因為通勤問題再發(fā)愁。

畢竟天津是一個安逸的城市，誰也不想工作一天，把時間都浪費在路上。

明確需求，學會取舍

很多外地人來天津落戶買房，首先就是為了孩子高考，能夠考個好大學，但是買房的時候，還想房子能升值賺錢。當然，誰都很貪心，所以這幾年買房被割韭菜的大有人在。到底是因為什么？大多數(shù)人都是太貪心，一直抱著既要又要的心態(tài)，又看不上這，又看不上那，只要房產(chǎn)銷售大筆一揮，忽悠忽悠就入坑了。

所以今天上面先寫的那么多看似和買房不相干的東西，都是為了解釋后面，天津買房到底該怎么買？

我就按照主要需求去介紹一下：

一：上學

其中上學又分為小學、初中。高中

如果小學來天津上學，一年級開始，建議考慮和平，河西，南開區(qū)重點小學，其中和平區(qū)最好，當然房價也是最貴！當預算有限的時候，老破小重點小學學區(qū)房和普通小學大房子就需要你做出選擇。

如果這三個區(qū)實在預算夠不到，還想買市區(qū)，那就看看河北，河東，紅橋，具體哪些學校，房價多少，下面幾張圖是各區(qū)重點小學和相應小區(qū)房價，大家作為參考。記住一句話，如果預算有限，不能一步到位，就需要做出取舍，要學區(qū)就要犧牲居住屬性。

注意！從20年下半年開始，和平區(qū)普小的房價已經(jīng)漲了！

注意：如果小學轉(zhuǎn)學過來，打算參加小升初的學生，不建議買重點小學，因為天津大多數(shù)重點小學不接受轉(zhuǎn)學生，所以如果只是為買個轉(zhuǎn)學名額，最好還是花最少的錢辦最正確的事情，插播一下天津現(xiàn)在一些區(qū)域，正在實行教育集團化，就是重點學校帶動片區(qū)內(nèi)落后學校，這將不利于未來重點小學房價。而有利于落后學校所對應的房價。

初中轉(zhuǎn)學過來，按照政策，除了個別私立學校有插班考試之外，想去公立學校都是需要由教育局安排，并且大概率是墊底學校，所以作為家長而言，轉(zhuǎn)學過來，還想去好學校，這個是不大可能了，我們能做的就是片區(qū)內(nèi)整體水平還不錯的，選擇順序就是市區(qū)優(yōu)于郊區(qū)，和平，河西，南開優(yōu)于河東，河北，紅橋。

注意：天津的私立學校教學質(zhì)量強于公立學校，小學就近，初中劃片搖號針對于公立學校，今年新政策民辦學校也開始搖號，所以買學區(qū)房重點可以關(guān)注和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)，因為這三個區(qū)的民辦中小學數(shù)量多，教育水平高。

當然直接過來參加中考也是可以的，只要是市區(qū)戶口，市區(qū)房子即可，最低門檻六七十萬就可以搞定，到時候區(qū)域就無所謂了，具體就看房子就行。

其中注意一下，雖然數(shù)據(jù)表明，武清中考壓力大，但是由于楊村一中名聲在外，成績優(yōu)秀，北漂大軍偏愛武清，再加上武清和濱海新區(qū)的轉(zhuǎn)學政策寬松，武清又加持雍陽和英華兩所優(yōu)秀私立學校，也是很多外地客戶購買武清的理由，大家可以作為參考。

高中轉(zhuǎn)學

因為高中轉(zhuǎn)學，學校需要自己聯(lián)系，有的區(qū)會有轉(zhuǎn)學考試或者安排，今年有南開和武清，濱海。所以買房的范圍就擴大了，天津市任何區(qū)都可以考慮，重點是自己能找到接收轉(zhuǎn)學的學校，再有就是直接報名參加高考，目前政策也沒有要求學籍問題，所以大家就不一定盯著市區(qū)或者學區(qū)房看了。

二：自住

因為接觸的外地客戶群體中，北漂的占大多數(shù)，很多畢業(yè)幾年的年輕人未來可能來天津發(fā)展，或者京津通勤，考慮買房自住。

所以你需要考慮通勤問題。

目前京津之間已經(jīng)建成運營的高鐵有兩條線，京津城際和京滬高鐵。22年京濱高鐵也會通車，今年通武廊輕軌也落地了，所以加起來會有四條高鐵鏈接京津。目前可以實現(xiàn)每日通勤的站點有，武清站，天津西站，天津站，天津南站。其中武清站是每日通勤人數(shù)最多，車次最多的站點，而南站車次較少。

如果你打算長期工作北京，天津居住，要求居住環(huán)境和通勤時間，武清是目前最適合的區(qū)域，但是武清站高鐵附近房價也在兩萬左右，同樣預算，天津市區(qū)和環(huán)城四區(qū)選擇性比較大了，武清的優(yōu)勢在于高鐵通勤，教育資源優(yōu)質(zhì)，上學政策寬松，所以北漂落戶，置業(yè)也是首選之地。通武廊的輕軌規(guī)劃也將是武清再次受到北漂客戶青睞的重要因素，現(xiàn)在南湖板塊的門檻也比較低，一萬出頭的單價就可以買到輕軌起點的洋房項目，不過通武廊還未落地建成，現(xiàn)在通勤還要考慮武清高鐵站附近項目為先。

雖然武清通勤，教育方面優(yōu)勢明顯，但是在地鐵通勤市區(qū)，重點小學，大型商業(yè)，醫(yī)療資源等方面，還是跟市區(qū)有明顯差距，這也是近年來，通勤市區(qū)和西青南站的客戶群體越來越多，對于夫妻雙方，一個北京工作，一人天津工作，孩子上學，市區(qū)和西青的優(yōu)勢就更加明顯。

注意一下：

天津站，天津西站，天津南站到北京南的高鐵時間35分鐘左右，費用54.5元（有月票和折扣）

武清站到北京南通勤時間22分鐘，費用38.5（有月票和折扣）

幾個地方的通勤成本和時間有區(qū)別，各位請做參考。

如果是每周通勤，選擇性就很多了，京濱高鐵的很多站點都可以考慮了，或者地鐵沿線項目都可以考慮。

關(guān)于寶坻，之前也聊過，建議是首選武清，西青，如果非要考慮京濱高鐵上的站點，個人更建議考慮北辰站或者機場站。

關(guān)于天津地鐵，現(xiàn)在運行的線路圖如下圖所示，第二圖是未來規(guī)劃圖塘沽房價能優(yōu)惠多少，雖然都完全建成運營的時間會長點，但是總沒有強。記住買房別離地鐵站太遠（不叫地鐵房），也不能太近（太吵影響居?。?，500-800米最佳。

關(guān)于未來的天津地鐵，可以期待，但是不能期待太早！

自住買房建議：買房一定要買地鐵房，沒有學區(qū)，再沒有地鐵，自住和出手都很難?。ó斎唬袃?nèi)六區(qū)將會被大部分地鐵所覆蓋，本身公交系統(tǒng)發(fā)達，通勤還是很方便，特別注意的是遠郊項目，距離市區(qū)比較遠，沒有地鐵，公交數(shù)量太少，這都是致命的缺陷）

而自住選擇新房還是二手房？

著急落戶，著急結(jié)婚，居住，買二手房，不著急的話，買新房，因為現(xiàn)在的大部分新房項目價格低于周邊二手房，次新房。

買新房需要重點考慮那幾點？

順序：位置、地鐵、品牌、物業(yè)、戶型、價格

注意：本人親身經(jīng)歷告訴你，不要買小開發(fā)商！錢少可以買小平米或者二手房，怎么看開發(fā)商強弱，銷售金額排名前10最佳，前20也不錯，最差也得前30了。

我擔心市場行情不好，小開發(fā)商資金鏈容易出現(xiàn)問題，造成延期交房或者爛尾，但時候你維權(quán)都么有地方去。

如果你不想自己的錢打水漂，后期打官司，你就記住我說的這句話。

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責任編輯：天津房價