一、2023年上半年度房地產(chǎn)政策匯總

（一）宏觀市場(chǎng)政策方面

1、政策面：“松”字貫穿但力度有限，城市政策局部松動(dòng)

全國(guó)層面政策整體延續(xù)寬松基調(diào)，短期穩(wěn)市場(chǎng)、長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型成為要點(diǎn)。2023上半年天津房子成交價(jià)查詢，房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來的寬松態(tài)勢(shì)，托而不舉的政策導(dǎo)向明顯，主要目的致力于救企、救市，促房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)，堅(jiān)持“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、轉(zhuǎn)模式、規(guī)范化”五位一體協(xié)同發(fā)力。從今年上半年中央對(duì)房地產(chǎn)表態(tài)來看，一季度發(fā)聲頻率高于二季度，政策供需兩端雙向發(fā)力，需求端來看，中央多次提及因城施策促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，并且自然資源部出臺(tái)全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”政策，不僅是不動(dòng)產(chǎn)登記的重大改革，也是促需求的重要舉措；供給端來看，做好房地產(chǎn)金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表等成為主要任務(wù)，同時(shí)保交樓工作繼續(xù)推進(jìn)，保民生仍然是重中之重。

2021年生效的《民法典》規(guī)定：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。這是“帶押過戶”的法律依據(jù)。由于處于抵押狀態(tài)的房屋進(jìn)行交易，存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，所以，《民法典》雖有規(guī)定，但操作中存在一定阻力，沒有立刻落實(shí)。這一有可能促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展、惠及交易雙方的法條，也就沒有迅速在現(xiàn)實(shí)中展示出其積極作用。

2、城市層面，從“因城施策”到“一區(qū)一策”，公積金政策成最慣用手段

上半年，城市政策調(diào)整以因城施策為導(dǎo)向，精準(zhǔn)調(diào)控意向更加凸顯。截止至2023年6月25日，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，松綁政策超260次，覆蓋城市超130個(gè)。一季度出臺(tái)次數(shù)逐月增多，進(jìn)入二季度，松綁頻次放緩。松綁內(nèi)容仍主要從需求端出發(fā)，出臺(tái)頻率最高的為公積金貸款政策，占比高達(dá)47%，其次為購房補(bǔ)貼類政策，占比為16%，出臺(tái)降低首付比例以及公積金作首付款的占比10%，帶押過戶、放松限購等政策的出臺(tái)頻次緊隨其后。整體來看，上半年最為普遍的松綁手段集中于公積金政策，其中包括提高可貸額度、支持提取公積金作首付款、延長(zhǎng)房貸年限、公積金貸款“一人購房全家?guī)汀奔爸С帧吧剔D(zhuǎn)公”等類型，近年來公積金政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段被廣泛應(yīng)用，從最初的提高公積金貸款額度、公積金首付比例下調(diào)等，到直接允許提取公積金作為首付款，這是松綁政策的一個(gè)進(jìn)階過程，對(duì)購房者的支持力度更大。預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多針對(duì)公積金方面的調(diào)整政策出臺(tái)，充分發(fā)揮公積金政策對(duì)住房市場(chǎng)的作用。

3、中央政治局會(huì)議定調(diào)：防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)仍是重點(diǎn)樓市政策基調(diào)不變

4月28日，中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)籌做好中小銀行、保險(xiǎn)和信托機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)工作。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。

在中長(zhǎng)期方面，政治局會(huì)議明確要“推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，規(guī)劃建設(shè)保障性住房”，這與二十大會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展向“租購并舉”時(shí)代發(fā)展的內(nèi)涵一致。未來國(guó)內(nèi)保障性租賃住房市場(chǎng)將有很大的發(fā)展空間，與之匹配的保障性租賃住房規(guī)劃有望逐步優(yōu)化和推進(jìn)。相關(guān)金融支持的工具類型將會(huì)增加支持，力度也會(huì)增強(qiáng)。總的來看，住房政策將繼續(xù)保持相對(duì)寬松、支持的姿態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步平穩(wěn)健康發(fā)展。

4、LPR房貸利率下降

房貸利率維持低位，LPR年內(nèi)首次下調(diào)引導(dǎo)購房成本進(jìn)一步降低，全國(guó)超40城下調(diào)首套房貸利率。LPR在連續(xù)10月維持不變后今年6月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，這也是今年首次下調(diào)LPR報(bào)價(jià)，對(duì)市場(chǎng)釋放了寬松的信號(hào)，同時(shí)也直接帶動(dòng)城市房貸利率的下調(diào)，有效降低購房成本，提升購房者入市積極性。根據(jù)央行建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，符合條件的城市首套房利率可在基準(zhǔn)利率上適時(shí)調(diào)整，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截止至當(dāng)前，有超40城首套房貸款利率降至4%以下，包括天津、鄭州、無錫、廈門、福州等重點(diǎn)二線城市在內(nèi)。

（二）天津市場(chǎng)政策方面

1、 2023年4月，市規(guī)劃資源局和人民銀行天津分行會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、天津銀保監(jiān)局、市金融局、市公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于試行個(gè)人存量房屋交易線上“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》，在我市開展個(gè)人存量房屋交易線上“帶押過戶”，成為全國(guó)首個(gè)全域開展“帶押過戶”的省級(jí)城市。

2、5月11日，市規(guī)劃資源局關(guān)于公布實(shí)施我市農(nóng)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果的通知。

3、5月15日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善實(shí)施階段性土地出讓支持政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），明確了天津市階段性土地出讓支持政策的適用條件、工作程序以及監(jiān)督管理等要求。主要涉及土地出讓款的分期繳納，具體來看，天津市凡在2023年12月31日前新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地天津房子成交價(jià)查詢，土地出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳納期限最長(zhǎng)不超過一年。

4、5月25日，天津市住房公積金管理中心對(duì)《天津市個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)操作細(xì)則》（津公積金中心發(fā)〔2022〕11號(hào)）進(jìn)行修訂，進(jìn)一步簡(jiǎn)化貸款資料，調(diào)整套數(shù)核定方法，該細(xì)則自2023年5月25日起執(zhí)行其中明確——

①套數(shù)核定以簽訂購房合同或買賣協(xié)議時(shí)，我市住房交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門確定的購房套數(shù)為準(zhǔn)。

②對(duì)在本市購買首套住房和第二套住房的職工家庭，按照我市相關(guān)規(guī)定發(fā)放住房公積金貸款。

③對(duì)在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭，不予發(fā)放住房公積金貸款。

④職工離婚的，離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計(jì)算為本市住房公積金貸款次數(shù)。異地繳存住房公積金申請(qǐng)本市住房公積金貸款的，其在繳存地的住房公積金貸款記錄與本市住房公積金貸款記錄合并計(jì)算。

5、6月18日，天津市住房公積金管理中心向社會(huì)公布《天津市住房公積金提取管理辦法（征求意見稿）》《關(guān)于提取住房公積金有關(guān)政策的通告（征求意見稿）》《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款有關(guān)政策的通知（征求意見稿）》，此次調(diào)整擬將天津市首套住房公積金貸款最高限額提高至100萬元，第二套住房公積金貸款最高限額提高至50萬元。職工使用住房公積金貸款購房支付的首付款和償還的貸款本息都可提取住房公積金。

6、6月20日，央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）：1年期LPR為3.55%，較前值下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，較前值下降10個(gè)基點(diǎn)。天津地區(qū)首套房貸利率已降至3.8%，再創(chuàng)歷史新低。

二、2023年上半年度天津市新建商品住宅市場(chǎng)分析

1、2023年上半年度新建商品房成交數(shù)據(jù)分析及同比數(shù)據(jù)分析

①從半年度整體維度來進(jìn)行分析：2023年上半年度天津市新建商品住宅共成交48989套，同比2022上半年度上漲61.12%；成交總面積為㎡，同比2022上半年度上漲57.21%；成交總金額為.43萬元，同比2022上半年度上漲57%；成交均價(jià)為17733元/平方米，同比2022上半年度下滑0.14%。

通過2022與2023年上半年度成交的對(duì)比明顯可以看出，2023年上年度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體交易量及成交金額方面同比2022年上年度在成交量和總成交金額方面都有明顯的大幅度上漲，上漲比率均超57%；成交價(jià)格微微下滑，幅度為0.14%，基本與2022年相持平。（圖例詳見下圖）

②從上半年各月份成交數(shù)據(jù)詳細(xì)分析：通過下圖中2022年與2023年上半年度各月份對(duì)比明顯看出不論成交量還是成交金額都急速上漲，由此可見隨著疫情的放開天津商品房市場(chǎng)進(jìn)入2023年后快速升溫，市場(chǎng)活躍度非常高，而成交均價(jià)持續(xù)處于平穩(wěn)狀態(tài)。

2、2023年上半年度各月份天津市商品房成交情況

通過對(duì)2023年上半年度各月份天津市商品房成交情況可以看出3月份成交量及成交總金額方面數(shù)量最高。隨著2022年底疫情剛剛放開，1月又趕上元旦和春節(jié)的影響，成交量和成交金額都不是很高，進(jìn)入2月份后市場(chǎng)進(jìn)入復(fù)蘇期，成交量和成交金額突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，到3月份達(dá)到了上半年的峰值；隨后4月-6月階梯式下滑。整體看來上半年市場(chǎng)波動(dòng)比較大。

①2023年上半年度天津市商品房各月份成交情況及成交情況

②2023年上半年度各月份成交面積分布情況

③2023年上半年度各月份成交套數(shù)及金額分析圖

3、2023年上半年度天津市商品房各區(qū)域成交情況

通過對(duì)2023年上半年度天津市商品住宅成交量分析可以看出環(huán)城四區(qū)和武清區(qū)交易量明顯高于其他區(qū)域，成為大家的優(yōu)選區(qū)域且西青區(qū)成交連達(dá)到了天津整體區(qū)域的峰值；通過成交均價(jià)示意圖可以看出遠(yuǎn)郊區(qū)縣和環(huán)城四區(qū)的成交價(jià)格更貼近于天津市整體均價(jià)，市內(nèi)六區(qū)雖成交量遠(yuǎn)低于其他各個(gè)區(qū)域，但成交均價(jià)仍遠(yuǎn)高于其他各區(qū)域。

4、2023年上半年度各區(qū)域天津市商品房成交情況

市內(nèi)六區(qū)成交面積㎡，成交面積占市場(chǎng)總比16.04%；成交套數(shù)7436套，成交量占市場(chǎng)總比15.18%；成交金額.45萬元，成交金額占市場(chǎng)總比31.02%；

環(huán)城四區(qū)成交面積㎡，成交面積占市場(chǎng)總比37%；成交套數(shù)18609套，成交量占市場(chǎng)總比37.99%，成交金額.62萬元，成交金額占市場(chǎng)總比35.33%；

遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交面積㎡，成交面積占市場(chǎng)總比24.25%；成交套數(shù)11916套，成交量占市場(chǎng)總比24.32%，成交金額萬元，成交金額占市場(chǎng)總比15.76%；

濱海新區(qū)成交面積㎡，成交面積占市場(chǎng)總比22.7%；成交套數(shù)11025套，成交量占市場(chǎng)總比22.51%，成交金額.09萬元，成交金額占市場(chǎng)總比17.88%。

從上述示意圖中各區(qū)域成交數(shù)據(jù)來看，環(huán)城四區(qū)成交量成交金額占比最大，市內(nèi)六區(qū)成交量成交金額占比最?。怀山痪鶅r(jià)遠(yuǎn)郊區(qū)縣最低，市區(qū)內(nèi)價(jià)格最高。

5、2023上半年度天津市商品房各轄區(qū)成交情況

①市內(nèi)六區(qū)商品房成交情況

從市內(nèi)六區(qū)成交情況來看，河西區(qū)做出了較大貢獻(xiàn)，成交總金額和總面積都穩(wěn)居第一位，成交套數(shù)2056套位居市內(nèi)六區(qū)排名第二，排名第一的是河?xùn)|區(qū)總套數(shù)為2142套，但總成交金額及成交面積不及河西區(qū)；成交均價(jià)方面河西區(qū)和南開區(qū)破新高，單價(jià)均價(jià)突破4萬。

河西區(qū)成交面積共計(jì)㎡，占市內(nèi)六區(qū)總面積28%，成交套數(shù)2056套，占市內(nèi)六區(qū)總套數(shù)27.65%，成交均價(jià)42382元/㎡，成交金額達(dá).64萬元，占市內(nèi)六區(qū)總成交額34.38%。如下圖所示：

2023上半年度市內(nèi)六區(qū)各轄區(qū)成交表

②環(huán)城四區(qū)商品房成交情況

從環(huán)城四區(qū)成交情況來看，東麗區(qū)做出了較大貢獻(xiàn)，成交金額和成交量都穩(wěn)居第一位，成交面積共計(jì)㎡，占環(huán)城四區(qū)總面積33%，成交套數(shù)6202套，占市內(nèi)六區(qū)總套數(shù)33.33%，成交均價(jià)16498元/㎡，成交金額.67萬元，占環(huán)城四區(qū)總成交額31.58%。如下圖所示：

2023年上半年度環(huán)城四區(qū)各轄區(qū)成交表

③遠(yuǎn)郊區(qū)縣商品房成交情況

從遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交情況來看，武清區(qū)做出了較大貢獻(xiàn)，成交金額和成交量都穩(wěn)居第一位，成交面積共計(jì)㎡，占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總面積37%，成交套數(shù)4346套，占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總套數(shù)36.47%，成交均價(jià)13741元/㎡，成交金額達(dá).69萬元，占遠(yuǎn)郊區(qū)縣總成交額43.73%。如下圖所示：

2023年上半年度遠(yuǎn)郊區(qū)縣各轄區(qū)成交表

④濱海新區(qū)商品房成交情況

2023年上半年度濱海新區(qū)成交面積㎡，成交面積占市場(chǎng)總比22.7%；成交套數(shù)11025套，成交量占市場(chǎng)總比22.51%，成交金額.09萬元，成交金額占市場(chǎng)總比17.88%，成交均價(jià)13972元/㎡。

從濱海新區(qū)各板塊成交情況來看，中新生態(tài)城做出了較大貢獻(xiàn)，成交面積共計(jì)㎡，占濱海新區(qū)總面積27.63%，成交套數(shù)3023套，占濱海新區(qū)總套數(shù)27.42%，成交均價(jià)14887元/㎡，成交金額達(dá).1萬元，占濱海新區(qū)總成交額29.44%。如下圖所示：

2023上半年度濱海新區(qū)各板塊成交表

三、天津市二手房成交數(shù)據(jù)

2023年上半年度天津市二手房共成交81082套，同比2022上半年增長(zhǎng)72.81%，成交總面積為701.38萬㎡，同比2022上半年增長(zhǎng)72.8%，成交總金額為1284.74億元，成交均價(jià)為18317元/平方米，同比2022上半年增長(zhǎng)65.83%。通過數(shù)據(jù)可以看出2023年上半年二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2022年同期，詳見下圖所示：

四、小結(jié)及后市展望

就2023年上半年趨勢(shì)來看天津市新建商品住宅1-3月成交量及金額方面持續(xù)上漲且3月份達(dá)到峰值，進(jìn)入4-6月后成交量小幅度下滑；成交均價(jià)方面上半年雖有波動(dòng)但幅度不太，整體處于16000-18000元/平米區(qū)間，整體來說處于上漲狀態(tài)。這也能看出隨著在2022年年底疫情全國(guó)放開后，房地產(chǎn)市場(chǎng)在快速回歸到正常軌道。

對(duì)于二手房成交方面來看，不論是成交量還是成交金額或者成交均價(jià)，與2022年同期相比，有了大幅度的增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率均在65%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)真正的回歸到常態(tài)。

從全國(guó)角度來看，在“房住不炒”總基調(diào)下，多個(gè)城市落實(shí)因城施策，各種政策的出臺(tái)，利率的調(diào)整等相繼落地，相信天津房地產(chǎn)市場(chǎng)將有明顯改善。

（國(guó)策天津分公司 劉萍）

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