作者| 暴哥

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近期，暴哥在瀏覽國(guó)內(nèi)新聞的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)看到很多關(guān)于樓市下行等相關(guān)的報(bào)道。各種土地流拍，量?jī)r(jià)齊跌，花式維權(quán)等等！

我想起了幾個(gè)月之前，那時(shí)候的樓市雖然也有一些下降的風(fēng)聲，但是整體來(lái)說還是蠻堅(jiān)挺的，當(dāng)時(shí)暴哥跟朋友聊起房?jī)r(jià)會(huì)跌，但是相信暴哥的并不多。

跟目前的場(chǎng)景相差甚遠(yuǎn)，放眼現(xiàn)在天津樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)，估計(jì)認(rèn)為目前樓市還是火熱一片的人也沒幾個(gè)了。

01

樓市涼了，人們所預(yù)期的金九銀十也只是空中樓閣。

燕郊的房?jī)r(jià)從以前的3萬(wàn)跌倒目前的不足2萬(wàn)還是無(wú)人問津，市場(chǎng)成交量下跌接近80%，真是涼到冰點(diǎn)了。

房?jī)r(jià)下降卻依然無(wú)人問津并不是燕郊的個(gè)例，在全國(guó)范圍內(nèi)其實(shí)這樣的例子還是很多的。熱點(diǎn)二線城市也是跌跌不休。廈門部分二手房?jī)r(jià)格幾近腰斬天津樓市房?jī)r(jià)走勢(shì)，杭州部分偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的二手房降幅也超過30%，其他城市也出現(xiàn)了不同程度的下降。

花式降價(jià)活動(dòng)輪番上演。

上海打出買房送寶馬的廣告；恒大宣布在全國(guó)范圍內(nèi)最低6折賣房并且無(wú)理由退房；萬(wàn)科高喊活下去，在廈門白鷺郡率先推出百余套特價(jià)房；碧桂園則也采取降價(jià)促銷措施，江西上饒1萬(wàn)降到7千、上海浦東南郡3.5萬(wàn)降到2.6萬(wàn)、合肥院子2萬(wàn)降到5千等等，差價(jià)太大導(dǎo)致多個(gè)業(yè)主紛紛到售樓處維權(quán)。

現(xiàn)在這種情況，人們買房的意愿降低了好多，主要還是在觀望。

不過也有粉絲向暴哥反映，說他看到現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌了，雖然是心里挺開心，但是也很焦慮生怕錯(cuò)過一個(gè)機(jī)會(huì)。

因?yàn)樗⒉恢婪績(jī)r(jià)未來(lái)的趨勢(shì)是怎樣，是一直陰跌下去？還是“忽如一夜春風(fēng)來(lái)，千樹萬(wàn)樹梨花開”？

02

事實(shí)上，我們的房地產(chǎn)一步步走到現(xiàn)在，也并不是前所未有的。放眼全球，其實(shí)很多城市都經(jīng)歷過類似經(jīng)歷。所以暴哥特意去研究了一下全球的房?jī)r(jià)趨勢(shì)是怎樣的。暴哥看到了恒大研究院發(fā)布的一份研報(bào)，里面就比較詳細(xì)透徹地分析了房?jī)r(jià)大趨勢(shì)。

不同的經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)漲幅差異比較明顯。

全球近50年以來(lái)（1970-2017）不同經(jīng)濟(jì)體房?jī)r(jià)走勢(shì)差別比較大，平均的房?jī)r(jià)漲幅是20.6倍、年均增長(zhǎng)6.5%。

主要可以分為4類：一是房?jī)r(jià)基本持續(xù)上行、期間調(diào)整幅度小；二是房?jī)r(jià)曾大幅下挫但后期上行超過前高；三是前期房?jī)r(jià)泡沫破滅、至今仍不及高點(diǎn)；四是房?jī)r(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)、漲幅總體較小。

造成不同的房?jī)r(jià)走勢(shì)主要是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的收入效應(yīng)、人口總量與結(jié)構(gòu)變動(dòng)引起的人口效應(yīng)、貨幣供應(yīng)帶來(lái)的貨幣幻覺、住房制度影響的供求格局不一樣。

03

各國(guó)內(nèi)部房?jī)r(jià)漲幅最大的區(qū)域主要是人口流入的大都市圈。下面就是幾個(gè)比較典型的例子。

英國(guó)倫敦

英國(guó)倫敦近50年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲幅度是非常大的，漲幅達(dá)到了106倍。而從細(xì)分區(qū)域來(lái)看，大倫敦房?jī)r(jià)漲幅是居于首位的。再細(xì)化去分析，在大倫敦內(nèi)部核心區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅更大，其中最貴的房?jī)r(jià)是134.36萬(wàn)英鎊/套（約1200萬(wàn)人民幣）。

法國(guó)巴黎

法國(guó)巴黎近50年房?jī)r(jià)漲幅是33倍。巴黎的區(qū)域主要分為小巴黎，近郊3省以及遠(yuǎn)郊4省。1965-2015年間巴黎市的房?jī)r(jià)上漲幅度是明顯超過法國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅的，法國(guó)平均漲幅22.7倍，而巴黎的漲幅是32.5倍。

美國(guó)紐約

美國(guó)紐約房?jī)r(jià)42年上漲8.1倍，比美國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅高。但是相比于紐約周邊以及洛杉磯地區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)說想相對(duì)低一些。主要是因?yàn)殡m然紐約是國(guó)際大都市，但是由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)重心向西海岸、南海岸偏移，紐約的人口增幅是84%，遠(yuǎn)小于洛杉磯地區(qū)的328%。

日本

說到日本的樓市，應(yīng)該大家都相對(duì)熟悉。因?yàn)槿毡驹?jīng)爆發(fā)過嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在1991年的時(shí)候，日本的房?jī)r(jià)達(dá)到峰值，六個(gè)核心城市曾36年上漲210倍。但是房地產(chǎn)泡沫太過于嚴(yán)重，所以在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，房?jī)r(jià)迅速下跌至今未恢復(fù)。地價(jià)趨勢(shì)跟房?jī)r(jià)趨勢(shì)差不多，峰值在1990年。泡沫破滅時(shí)在所有區(qū)域之中，大阪圈地價(jià)是下跌最為嚴(yán)重的地方，這主要是大阪在金融危機(jī)之前的上漲幅度最大，但是卻缺乏人口支撐。

04

通過分析全球的房?jī)r(jià)差異性以及共同點(diǎn)，其實(shí)我們可以看出。一個(gè)地方的房?jī)r(jià)變化主要是受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口變化、貨幣供應(yīng)以及住房制度的不同。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)，人口持續(xù)流入大的地區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)更大。

就我們國(guó)家來(lái)說不同城市的不同區(qū)域在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口變化上會(huì)有很大的區(qū)別，但是貨幣供應(yīng)全國(guó)都是一樣，住房制度即使略有不同，主要基調(diào)還是跟國(guó)家的政策大方向是一樣的。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然很涼，大家的購(gòu)買意愿都很低。

但是從長(zhǎng)期的角度來(lái)分析房?jī)r(jià)總歸還是會(huì)繼續(xù)上行的，部分城市一兩年內(nèi)會(huì)是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，但是不同的地方就會(huì)有明顯的差異。

我的觀點(diǎn)是比較看好經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快并且人口處于持續(xù)流入的一二線城市，對(duì)于很多三四五線城市未來(lái)可能進(jìn)入一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的慢慢陰跌的階段。

因?yàn)槿奈寰€城市來(lái)說，房?jī)r(jià)之前上漲了很多但是因?yàn)樵谫Y源上比不過一二線城市，產(chǎn)業(yè)也不足以吸引很多外來(lái)者。人口難以持續(xù)流入，反而是處于流出狀態(tài)，沒有人口的支撐難以讓房?jī)r(jià)快速回暖。

PS：關(guān)于房?jī)r(jià)趨勢(shì)方面，如果大家想要了解更多的分析，歡迎大家在下方留言。如果粉絲們有自己的觀點(diǎn)也歡迎跟大家一起分享。

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